广景银集团

作者：策划总监李晓兵

李晓兵：广景银集团策划部总监，国家注册策划师；国家注册经纪人。

田园综合体是现在整个产业大转型大升级的机遇期，乡村振兴是未来10年乃至20年的战略趋势，田园综合体承载了振兴乡村、新型城镇化、转变经济增长方式、精准扶贫、休闲度假、健康养生等战略支点，横跨了城乡一体化、农业产业升级、休闲养生、旅游观光、乡土文明等多个领域。

越来越多的资本在进入，通过一段时间的工作学习和多个田园综合体的参与打造，发现目前市场上对田园综合体还存在很重要的多个误区：

1、不是所有的乡村都适合做田园综合体。田园综合体确实是振兴乡村比较好的载体，田园综合体的目标就是振兴乡村。振兴乡村是目标，但不是所有的乡村都适合做田园综合体，做田园综合体必须以下符合几个条件：

1）首先要有农业基础和规模优势。田园综合体不是景区旅游项目，核心在农业产业。要有大面积的产业基地，高质量的农业发展、现代化发展、规模化发展，才有可能走向盈利和可持续。

2）交通要便利，田园综合体地处农村，谈不上要位置好。但交通要便利，高速、高铁、省道、县道、乡道等都能畅达。

3）有一定的旅游基础，最好是全域旅游区域，这样在前期的开发中可做一些度假产品容易获得现金流，便于滚动开发。

2、田园综合体的重点是农业产业及相关产业链，重心不是做旅游。农村的生态环境肯定都不错的，好山好水好风光。但田园综合体的重点不是做旅游，因为优质自然资源是不够的，旅游景区对人口基数要求很高，一般靠近大的都市圈，景区运营会比较好。田园综合体的目标是提供乡村的生活，让都市的人放下疲惫，吃地道的农家菜、买地道农产品、过地道的田园生活。有看得见的绿水青山，有回得去的心中故乡，至于游玩的旅游产品是附属品。

3、策划是田园综合体重中之重。没有做好策划前，千万别急着做规划，策划就是捋顺思路，做好商业模式，盈利模式，对市场、产业前景、运营计划、人才计划、融资计划、资源引进等做好顶层设计。这几个方面想清楚了再做规划，规划就是按照规矩的画，讲究落位和可行性。

4、田园综合体离不开三农。田园综合体目的就是造福农民，是国家全民奔小康最后的一公里，田园综合体与农业的关系是：农业是田园综合体的核心产业，没有核心产业就会沦为景区旅游和房地产的开发，其长久性和性质就发生了变化；田园综合体和农民的关系是：要造福农民、不与民争利。农民大部分生活很苦，在土地流转、产业生产、运营管理等方面都要牵涉到农民的利益，这个要扎扎实实的做工作，了解农民的需求，配合村集体和政府一起实实在在的造福农民、精准扶贫，让农民看到实惠，看到希望，带动农民一起致富，农民就会拥护。没有这个情怀和能力建议投资者别碰田园综合体了；田园综合体和农村的关系是：农村比较破败，空心化严重，只要把农村纳入进来共同发展，农村的生态、环境、卫生、配套等就会有改善，做到新的城乡一体化，同时还可以增加一些集体用地的指标，美化乡村，促进观光旅游。 

5、田园综合体不是新的圈地游戏。如果想以田园综合体的名义做房地产开发，建议还是另做打算。因为土地指标政府严格控制，虽然政府也在政策上有所放开，但目前仍是高压状态，严防房地产化、旅游地产化等。土地指标牵涉到方方面面，基本农田指标基本上不要想，从政策上可以从闲置宅基地、四荒地、林地的一些指标足够你做度假产品，如果一定要做带产权的房地产开发确实没有那么多连块的土地指标，而且农村的房产销售不一定好卖。

6、田园综合体不是为了补贴。农业产业见效慢、周期长，想要盈利必须规模化、精细化、品牌化。所以政府也知道，也有400多项关于三农的补贴，但政府也明确规定，补贴要先建后补，以奖代补。你没有投入不会给你补贴，投入不达标、检查通不过也不能补贴，所以为补贴而来做田园综合体就别想了。

7、政府的关系好就能做田园综合体吗？田园综合体是目前最好的精准扶贫和振兴乡村的好平台。政府肯定是支持和乐意看到的，毕竟这也是造福三农的好事，毕竟这是最好的精准扶贫，做好了有政绩，功德一件。但项目触碰了政策红线。你关系再好现在也没人敢签字，所以你还是要自己好好研究政策，在政策允许的范围内，政府很乐意配合，关系也很好维护的。关系好当然也很重要，在农业补贴政府会积极申请；在坡地村、宅基地、四荒地等这些有政策依据申请土地指标会配合；美丽乡村的基础设施、乡村的公共服务配套建设、三农问题沟通等方面政府也会乐意配合。

8、做田园综合体需要一个有魅力的核心人物。老板或者核心人物很重要，核心人物一定要有个人的魅力，必要时还要有些狼性。初心要正。要想清楚做什么，商业模式、盈利模式怎么做？你可以借助外脑，但你必须心中有数，最后是要你去实施的。土地问题、农民问题、产业问题、资金问题、财税问题、招商问题、销售问题、政府关系等等，没有一个懂行又有魅力的核心人物很难推进。要造福农民，农民才会信任你；要有利可图，投资商供应商才会信任你；要认真做实事，政府才会帮助你。

9、田园综合体得有人才。田园综合体一大关键因素就是吸引不了人才，留不住人才，特别是年轻人，因为服务配套跟不上，即使留住身体也留不住他（她）的灵魂，所以人才会流失。人才最重要的产业人才和运营人才。要有一帮团队，各个领域的团队才能玩转田园综合体。

综上所述以上这几个误区如果你都想好了，那就放开大胆的去干吧，这是一个战略机遇，是发展的趋势，幸福都是创造出来的！