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广景银集团文旅策划标准化3.0模式的思考(下)
发布时间:2018-08-16    作者:广景银集团    阅读数:273

作者介绍:

李晓兵:广景银集团策划部总监,国家注册策划师;国家注册经纪人。上海东华大学艺术设计专业,北京大学商业学院结业。从业17年,一直致力于房地产行业、旅游地产行业的发展。精通项目前期定位策划、营销策划、创意设计、品牌推广等。在房地产营销策划、景区策划定位、营销策划等方面有多年一线实战经验。先后担任多个开发公司和代理公司的公司副总,项目总监、策划总监等职务。如世联地产、瑞安地产、中驰开发公司以及万科、绿地、大华、宝龙等知名企业。获得了业主的好评和良好的个人口碑。

通过公司蝴蝶学堂各位专家的指导和分享,以及对优秀项目的考察学习和一段时间的实践经验积累,广景银集团对乡村振兴的核心因素——文化旅游项目,特别是田园综合体的认识和理解,又有了新的提高,提出了广景银标准的3.0升级方案。

1、关于田园综合体的内涵。田园综合体确实是振兴乡村比较好的载体,田园综合体的目标就是振兴乡村。现在很多人看到了政策方向,也看到了未来10年发展的机遇,都想往里面钻。振兴乡村是目标,但不是所有的乡村都适合做田园综合体,做田园综合体必须符合几个条件:

1)首先要有农业基础和规模优势。田园综合体不是景区旅游项目,核心在农业产业。农业要高质量的发展、现代化发展、规模化发展,才有可能走向盈利和可持续。

2)交通要便利,田园综合体地处农村,谈不上要位置好。但交通要便利,高速、高铁、省道、县道、乡道等都能畅达。

3)有一定的旅游基础,最好是全域旅游区域,这样在前期的开发中可做一些度假产品容易获得现金流,便于滚动开发。

2、关于旅游的关系。农村的生态环境肯定都不错的,好山好水好风光。但田园综合体的重点不是做旅游,因为优质自然资源是不够的,而且客户为什么要来农村旅游呢?旅游景区对人口基数要求很高,一般靠近大的都市景区运营会比较好。田园综合体的目标是提供乡村的生活,让都市的人放下疲惫,吃地道的农家菜、买地道农产品、过地道的田园生活。有看得见的绿水青山,有回得去的心中故乡,至于游玩的旅游产品是附属品。

       3、关于策划和规划的关系。没有做好策划前,千万别急着做规划,策划就是捋顺思路,做好商业模式,盈利模式,对市场、产业前景、运营计划、人才计划、融资计划、资源引进等做好顶层设计。这个想清楚了做规划,规划就是按照规矩的画,讲究落位和可行性。

        4、关于农民的关系。农民大部分生活很苦,但在土地流转、运营管理等方面都要牵涉到农民的利益,这个要扎扎实实的做工作,了解农民的需求,配合村集体和政府一起实实在在的造福农民,让农民看到实惠,看到希望,带动农民一起致富,农民就会拥护。别与农民争利。

        5、关于土地的关系。土地指标很重要,这方面政府抓的很严格,牵涉到方方面面,基本农田指标基本上不要想,但如果从度假的角度,土地指标还是可以做到的,宅基地、四荒地、林地的一些指标足够你做度假产品,如果一定要做带产权的房地产开发确实没有那么多连块的土地指标。

       6、关于和政府的关系。和政府的关系其实没那么难,难得是项目触碰了政策红线。你只要是在政策允许的范围内,政府很乐意配合,毕竟这也是造福三农的好事,毕竟这是最好的精准扶贫,做好了有政绩,功德一件。比如农业补贴,合符法规,政府会积极申请;如土地指标,在坡地村、宅基地、四荒地等这些有依据的政策方面着手;美丽乡村的基础设施、乡村的公共服务配套建设等方面政府也会乐意配合。

       7、关于投资人或核心人物。投资人或者核心人物很重要,核心人物一定要有个人的魅力,必要时还要有些狼性。你的初心就是做田园综合体,不是打着田园的幌子做房地产或景区开发。要想清楚做什么,商业模式、盈利模式怎么做?你可以借助外脑,但你必须心中有数,最后是要你去实施的。要造福农民,农民才会信任你;要有利可图,投资商供应商才会信任你;要认真做实事,政府才会帮助你。

       8、关于运营和人才,田园综合体一大关键因素就是吸引不了人才,留不住人才,特别是年轻人,因为服务配套跟不上,即使留住身体也留不住他(她)的灵魂,所以人才会流失。人才最重要的产业人才和运营人才。


基于以上的思考我们再次提升标准化的田园综合体模式。免去所有的空话、套话,所有内容都是对项目有用和有指导意义,包括:

1、政策背景及区域背景分析,牵涉到那些政策可以利用,要什么条件?怎么申请?有什么作用?区域交通、经济、产业、文化、人口、竞品等全面调查,对项目有什么影响及对策。

2、基地分析,基地的自然资源、文化资源、交通、村落、农田、山林、水文、人口、民俗、历史、传说等做全面调查,对项目有何关系。

3、市场调研,对产业市场规模、客户需求、品牌、价格、需求前景做全面分析,这是发展农业产业的前提条件。对游客的来源、交通、喜好做全面调查,为项目定位提供依据。

4、策划定位,做好产业规划,核心产业打造。讲好文化故事,旅游产品可以复制,但文化故事具有唯一性,让文化和产品的完美结合和呈现是策划重要任务。

5、概念规划落位,这一部分主要在于功能的划分和主题的体现,产品的落位可行性,一定要对地形地貌充分了解,详细的规划设计,是下一步的事情。

6、商业模式策划,明确各主体之间的合作关系,设定好顶层设计,做好盈利模式以及盈利的可行性分析。

7、运营策划,运营的目的是呈现乡村的生活。包括服务的策划、产业的运营、销售平台的建设、招商服务、宣传推广、活动策划、客户人群的导入以及管理制度建设,运营策划只是前期的运营设计,重点在于执行。

8、财务规划,投资的目的是盈利,做好财务测算、投融资计划、现金流测算,风险控制等。

   这些是广景银对于田园综合体、美丽乡村文旅项目的思考,为了提出更切合实际的解决方案,我们在学习的同时,公司也在自己开发打造,注重实践成果,做一个专注盈利及落地运营的文旅产业综合服务商,为振兴乡村贡献绵薄之力。