广景银集团

李晓兵：广景银集团策划部总监，国家注册策划师；国家注册经纪人。上海东华大学艺术设计专业，北京大学商业学院结业。从业17年，一直致力于房地产行业、旅游地产行业的发展。精通项目前期定位策划、营销策划、创意设计、品牌推广等。在房地产营销策划、景区策划定位、营销策划等方面有多年一线实战经验。先后担任多个开发公司和代理公司的公司副总，项目总监、策划总监等职务。如世联地产、瑞安地产、中驰开发公司以及万科、绿地、大华、宝龙等知名企业。获得了业主的好评和良好的个人口碑。

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房地产城市化已经达到巅峰，振兴乡村农村改革已然开始，如果说过去的20年是城镇化高速发展的20年，那么未来至少10年属于乡村。因为农民太苦了。目前中国农村人口流失率超过百分之七十。乡村无论大小，几乎都是同一番面貌——破败的屋舍，残破的围墙，步履蹒跚的留守老人。所以中央每年一号文件都是三农问题，但农村还是没发展起来。要想把中国带向小康甚至发达国家水平，必须解决三农问题。振兴乡村、美丽乡村、田园综合体是解决三农的最合适的平台。

田园综合体起源于2017年，是伴随着美丽乡村建设和振兴乡村的国家政策孕育而出的，目前来看是振兴乡村和美丽乡村最好的平台。我们公司也是第一批伴随田园综合体成长的公司，参与第一批的国家级田园综合体，也做了多个省级的田园综合体和美丽乡村的文旅项目。如果说有谁有哪家公司对田园综合体有多少的经验绝对是吹牛，因为短短的2年时间还没有足够的时间实践证明，哪有多少的实际经验。

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我们也一样，在田园综合体、美丽乡村的文旅策划中一直在摸索和不断的升级中前进。最初的乡村文旅策划脱胎于规划设计院的模式，分为四大块，背景和基地调查；概念策划；概念规划设计；再加上农业产业的调查和产业方向。其他的都是一带而过。所谓的概念策划也是基于景区景点的策划，功能划分的策划，空间结构的策划，更多的追求景点产品的地形地貌的创新，追求景点的刺激性产品，俗称尖叫产品。

在一段时间的实践和对政策特别是田园综合体的政策解读之后。公司提出了自己的乡村文旅项目的标准化改善和升级。也是基于接触了很多的投资商、甲方、政府的想法。学习了很多的文章和同行的意见。重点在于策划和规划根本的区别，现在很多的美丽乡村的文旅、田园综合体的策划都是规划院转行过来做的，做出来的策划规划痕迹很深。策划的目标是对项目的评估，赚那些钱？怎么赚钱？人群从哪里来？来干什么？着重打造商业模式和盈利模式的问题。基于此，我们的策划着重产业的打造，着重旅游的打造、着重旅游主题概念、着重文化的提升和打造、着重运营的打造，目的就是告诉你怎么做才能赚钱。所以我们更注重产业的市场研究，更注重产业品牌研究，更注重自然资源、文化资源的研究以便开发有故事的旅游产品。至于产业的落位、景点产品的落位应该是下一步的事情。没有策划的规划，一定是落不了地。策划是告诉你怎么赚钱，规划告诉你怎么花钱，建什么？怎么建？

     但农业产业不管怎么做目前的现实是不赚钱的，政府也知道，所以有很多的农业补助，我们积极研究产业补助政策，申请的流程，尽量控制投资损失。但投资商可能不知道，多达400多项农业各项补助，以为有这么多补助可以做。如果没有决心、情怀、资金实力、农业人才、成熟销售平台，3年之后补助拿完了，产业没做起来也就完了，因为农业的回报周期很长，而且回报也很低。

很多的投资商或甲方知道这里面的困难之后，重点放在旅游产品上，争取更多的土地资源，争取更多的自然资源，做更多的旅游产品。这样的想法本身没错，但实际情况是这样的。全国目前像样的自然资源已经开发圈地完毕，即使这样全国90%的景区都是亏损，你如果没有强大的景区运营能力，一样是亏。都是重开发轻运营。不然就和特色小镇一样，做成了房地产项目。