广景银集团

从国家政策来解读特色小镇农旅产业发展环境

最近有四件事情，可以全部串联在一起，再结合到特色小镇产业，会比较有收获。

一、 四类不推荐

住房城乡建设部办公厅《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》，该文件明确了四类不推荐：第一，房地产为单一产业的不推荐；第二，政府大包大揽或过度举债的不推荐；第三，建设规模过大导致资源浪费等问题的不推荐；第四，旅游文化产业主导的特色小镇推荐比例不超过三分之一。

这四类不推荐其实更多地是在限制房地产和文旅项目。尤其是对县政府所在地的建制镇，在公示的第二批特色小镇名单里面确实未看到。这第一个信号是特色小镇已让房地产借此圈地或转移资产的通路处于关闭的过程。

二、 租售同权

租售同权似乎对于平抑房价，转移开发商的取地热，转移政府的土地财政热等方面可能有一些帮助，但它可能也会带来一些问题。如优质学区、学位问题，如租赁市场问题，按照现在的租金年回报率可能不到2%，开发商直接开发成本如何摊薄到一个租赁物业上？政府可能也有很多的问题：长周期的租金收入其实不如卖地，出租房过多带来的人口流动性过大等。这些可能都是政府在一些具体措施前的试水，因为暂时还没有具体的支持细则出台。

三、中央一号文件提出了田园综合体的概念

从这点就能看出，国家对于农业的发展其实是想走一三产业结合和一二产业结合的这条路，一三产业结合就是农旅如何融合。

四、 允许集体土地上市交易

把土地作为供给端改革非常重要的一个元素，拿到市场上去交易。从这可看出，在未来，农业可能会面临较大的投资机遇。

这四件事情联系起来看，可能会是这样一个现状：首先，用租售同权的理念，包括雄安新区住房只租不售，推动大量的市场游资开始寻找新的方向，也让在一二线城市拿不起地的开发企业发生一次投资风向的转移。但第二批特色小镇又明确限制了房地产小镇不得作为第二批特色小镇申报的一个领域，像蓝城和万科做的所谓的农业特色小镇，连县区一级的特色小镇名录都未进，这进一步对房地产进入农村提出了新的条件，结合第三条，必须为田园综合体方向。地产匹配产业的这种复合投资模式是一种取地方法，同时集体土地价格的量化和功能的定义，其实是对于以上这四点做了一个最终的收口。

综合来讲，农业不仅仅是解决特色小镇三分之二非建设用地的解决方案，同时在十三五发展阶段中，农业将和旅游、体育、教育、医疗一同成为新的产业增长点和资本投资的方向。

反观过去二十年，包括人口、产业、城市，过度开发聚焦在一、二线城市各中心城区，如2016年的合肥、无锡、厦门、南京等，出现了很多如地价增长过快、工业产能过剩、还有大量依赖土地财政的价格问题等，带有产业资源优势的三四线城市出现了非常严重的空心化问题。

单一以房地产作为开发主体的时代，可能已经结束了，相对房地产的大进大出，农业显然不是招人喜欢的产品。

但实际上农业这个产品，它到底能不能挣钱？或者是能够给开发商解决什么问题？我们在过去的一年里做了非常多的尝试：从经济作物，如兰花到大田作物的小麦、油菜、花生，还有休闲农业的奶牛、蝴蝶、萤火虫等地方。从尝试中，我们得出了一个答案：农业产业化的程度决定了地产商转型的深度。

城乡差距其实是受制于土地、待遇问题等。这些其实和农业本身没有关系，而与耕作方式有关，在城镇化发展迅速，接近欧美甚至超越欧美时，中国的乡村农业却和发达国家的乡村农业相差甚远。

落后，从另外一个角度看，是一个巨大的发展机遇。落后的这个差距其实是我们自己发展成长一个空间。很难用一个具体的规模去形容中国的乡村和农业市场，但可以大致的量化农业市场的份额。

发展农村的方向是确定的，农旅结合的趋势也一定是必然的。

两大投资领域

1. 农村土地流转市场

这个市场的规模总量大概是多少呢？我们保守估计大概是50万亿，这本身就是一个巨大市场潜力的行业，我国农业用地96.8亿亩，其中耕地20.27亿亩、园地2.16亿亩、林地37.96亿亩、牧草地32.9亿亩。流转之后，这些土地的价值巨大。以20亿亩耕地来说，按目前每年500/亩的流转租金，每年就有1万亿的租金市场，如果按照目前30-50年的承包使用权，那就是30-50万亿的市场价值。如果再算上园地、林地、牧草地，也都是万亿以上的市场价值。这些还没有包括宅基地市场。集体土地已经允许入市或者是正在做试点，未来会带来怎么样的冲击？

目前从事农村土地流转交易的有三类主体：乡镇土地流转中心，土地经纪人和土地流转电商。未来交易成本最低、效率最高的模式将会是线上和线下结合的土地流转O2O电商。投资土地流转电商是这个行业的一个方向。目前国内土地流转电商有十多家，真正活跃的在5家以内，未来或许会在竞争和兼并后存活下3家。各个跟电商合作的线下流转综合服务中心同样具备投资价值。

这个行业的风险一方面来自政策的不明朗，另一方面来自土地流转交易的特殊性质。因为尽管土地流转市场整体份额很大，但是农用土地流转交易跟城市商住地产交易不同，农用土地流转是重决策低频次交易，这决定了流转市场的资金周转率不高。30-50年是非常低频的。但它又带来了一个非常高额的租金投入，带来非常长的一个决策周期的问题，所以决定了农村土地流转市场资金周转率不高的问题。

2.围绕土地流转相关服务市场。涉及土地流转相关的服务主要有：土地测评服务，土壤测评服务，农地评估服务，交易法务服务，土地金融服务，农业规划服务和农庄规划服务等。鉴于一般行业的服务市场份额会占整体市场的10%左右，因此涉及农地流转的服务市场会在千亿左右。但是，尽管有着巨大的潜在市场，鉴于整体土地集体流转市场也是在起步之中，服务市场相对于滞后，只有在主体市场成熟后才会有真正的发展。目前各种想法服务大都是跟随土地流转交易做增值服务，未能形成规模性的专业服务产业，需做好远期布局。

根据2016年农业部发布数据，我国农业总产值在10万亿元，那么在此基础上的增产、降成本和提升品质，每年可以有约10%的空间，10万亿元的10%就是1万亿元，因此在模式转变和技术提升上有千亿近万亿的市场规模。之前的农业是非常单纯的生产型的农业，并没有任何的旅游价值，甚至无参观的动机，只感觉到很脏、臭、晒。但现在农业技术的发展会带来新一轮的近千亿的旅游市场规模。未来会分为生态农业、智能农业和生物农业这三种模式。这三种模式会极大地降低农业生产的成本，提高产出和提升品质。

1.生态农业 生态农业就是相较于之前甚至现在中国80%农田的石化农田、石油农田。生态农业的本质是让农业系统的物质循环的效率更高，以及对外部能源利用的转化率更高。有几个非常基本的原则：正常生物质、增强土壤的有机质、危机后治理物种的多样性和多样性物种之间的协同等。

基于生态农业的这种做法，其实是解决农田最基本的投资最少同时见效最快的农旅结合模式，这种方式不仅能够给农田增加大量的旅游人次、旅游收入以及农产品的预售。同时还可以产生非常大的提升旅游为此带来的附加值。

2.智能农业 智能/精准农业。借助现在的科技手段，结合农艺学，来为我们的农作减少人力和物力的投入，增加产出。如物联网的做法。

3.生物农业 目前确切为微生物的研究。微生物的研究，其实对于农业现场的改造提供一个非常重要的帮助。我们今年六月初去了中国第一个美好乡村河南信阳郝堂村，在这之前是并没有任何的旅游资源，但经过几年的治理以后，已经完成了什么呢？1、养猪场周边没有异味2、整个村庄的厕所革命进展的要比我见过的任何一个景区都好。3、整个村庄公共部分的植被都是无公害，可供摘食。这其实就是通过微生物或微生物组在环境、农作物生长、除草杀虫和养殖等方面提供到的技术手段。

这是农业跟旅游在技术层面上的一个融合

1.农产品的品牌化

中国农产品正面临品牌化的黄金周期，我们都了解的品牌：如褚时健的橙子、柳传志的金果猕猴桃。但我们大部分的农产品都是按照品类来去销售。它一直处于一个有品类无品牌的环境。

如果有品牌，一般也都是区域公用的品牌或者是厂商品牌，如阳澄湖大闸蟹，很少有面向消费者，市场化的品牌，一方面是因为优质的农产品不多所造成的价格问题，另外一方面是消费水平的不足。但随着这几年农业的升级，产品的升级以及消费的升级，农产品将会开启一个品牌化的黄金时期。更多的农产品将会由区域品牌、厂商品牌上升至渠道品牌和消费品牌，会对农业和旅游的融合产业一次非常大的促进作用。

2.农产品电商

这为农产品电商提供了一个千亿的市场空间。我国农产品每年有数万亿左右的交易额（2016年约5万亿），农产品电商的渗透率在3%左右，预计未来5年，农产品电商的市场可以达到5000亿的规模，从3%升级到10%。

游客在景区看好的旅游农产品，因为运输问题无法购买的，可以通过电商去帮助解决这个问题，甚至在手机上扫码下单就可以。在现场其实完成的只是体验、挑选和支付的过程。也许在到家的瞬间，游客所订购的农产品会在指定的时间送达到指定的位置，这是农村旅游结合的另外一个方式。

3.新型农企

我国A股农业上市公司有35家，总市值约数千亿；新三板农业企业76家，总市值403亿。投资新农企，未来十年的增值空间在百亿至千亿的规模。这些新型的农业企业，它在农产品的品牌化和农产品的电商化，这两个层面有着巨大发展的欲望和成长的动能。

农业与旅游的融合，其实是未来三级新型城镇化必须去面对和解决的问题，最高一级是特色小镇，中级是田园综合体，末端是美丽乡村。

美丽乡村的基础农业搞好了，可在此基础上发展二产和三产，这就是田园综合体，田园综合体搞好了就有了以农业为基础的立体产业根基。有了这样一个产业根基做基础，可以发展周边的工商业、金融业、旅游业、教育、医疗服务业，这就是小镇。田园综合体和乡村建设为代表的广义农业有着非常大的市场空间，这个市场空间就如同当初城镇建设一样有着非常大的市场空间。

不可否认和大城市大景区相比，特色小镇自身的资源要素、禀赋、配置能力是比较差的，土地级差也比较小，吸纳社会资本的能力也明显偏弱，所以我们觉得逆袭的关键，是研究乡村或特色小镇的内生动力，培养符合它生长的这个特色的产业和增长的模式。一些乡村或小镇，它的自然资源并不是特别的出色，但具有一定的历史文化背景，如民俗，音乐，手工业等。浙江在这方面做得非常好，如青瓷小镇、江南药镇都是从过去的村镇发展为特色小镇，形成一个陶瓷业或者是中药业交流聚集的地方。

在做农业旅游融合的时候，有两点需要注意：

一、农村土地在半市场化前提下，存在着非常高的一个价值洼地。很多综合农业项目都是借农业的名义来进行商业地产开发，即使农业做的不好也可以从价值洼地中盈利，这个应该是目前所有开发企业转型去做特色小镇非常强的动机。但它一直是短期的行为。因为土地的升值得到的是账面上的增值，这个增值它可能是三到五年，但是一个特色小镇的生命周期至少是十年，如果项目没有形成稳定的产业基础，没有办法发展配套产业，没有发展就业，没有解决原住民的内生力，这个价值洼地就会慢慢地被稀释，所以综合农旅项目的开发有两点非常重要，第一个是基础农业要搞好。

二、要形成内生的增长。农旅综合项目通过旅游的方式，吸引到非本地消费、都市的人群过来消费，通过外来的方式增长收入，但休闲旅游是短暂的、非长期的。一年里面可能就三四个月适合休闲旅游的时间。形成长期的稳定的增长需要创造非农人口下乡就业和创业的环境，形成稳定的非农经济，让从村里出去的年轻人回来，让城里的往乡村转移的这部分人永远的留在这边。这是非常重要的。

如何形成这样的环境关键是要形成相对于都市的绝对优势，如安全的食物、优美的自然环境、交通不拥堵、儿童自然教育等。这几个点做好了，我们相信农旅结合的空间自然会被极大的打开，也会吸引更大量的房地产投资的市场，无论是房地产开发企业的投资、炒房者的投资以及自住改善型投资往农村转移，从国有土地向集体主义转移的动能，或许会从此全面打开。